Centres commerciaux : La fréquentation remonte mais les ventes stagnent

Entretien avec Christophe Noël, délégué général de la FACT Points de Vente : Quel est le bilan du premier semestre ? Christophe Noël. Les derniers mois ont été atypiques, notamment sous l’effet de la canicule, qui a profité aux centres commerciaux grâce à leurs espaces frais et climatisés. La fréquentation a progressé de 4 % en juin, de 1,8 % en juillet et de 3 % en août, contre 0,5 à 1 % l’an dernier. Le retour du public dans les salles de cinéma a aussi soutenu certains sites. Fait notable, les centres de périphérie ont surperformé ceux de centre-ville, à rebours de la tendance habituelle, ce qui interroge sur l’évolution de la fréquentation des centres-villes. Le point le plus préoccupant est la décorrélation, de plus en plus nette depuis un an, entre fréquentation et chiffre d’affaires. Les visiteurs sont plus nombreux, mais ils n’achètent pas davantage : en juin, + 4 % de fréquentation n’a généré que + 0,8 % de chiffre d’affaires ; en juillet, celui-ci n’a progressé que de 0,4 %. Sur les sept premiers mois, la fréquentation est en hausse de 1 %, portée par l’été après un premier trimestre encore légèrement négatif. En revanche, le chiffre d’affaires cumulé à fin juillet recule de 0,4 %, signe que le pouvoir d’achat pèse toujours. Motif de satisfaction : les prix élevés des carburants ne semblent pas encore affecter la fréquentation, qui progressait encore de 1,8 % en septembre. Sous quels auspices le second semestre s’annonce-t-il ? Les nuages sont nombreux entre l’incertitude économique, la hausse des taux d’intérêt et du prix du carburant. Mais une partie importante des revenus des ménages reste épargnée, avec un taux d’épargne élevé, autour de 17,5 %. Beaucoup de Français disposent donc encore de marges de manœuvre… Reste à savoir s’ils choisiront ou non de freiner leur consommation. Les chocs successifs ont toutefois plutôt démontré une certaine résilience de la consommation. Les ménages, quoique contraints dans leurs dépenses, continuent d’avoir besoin de se divertir, de s’habiller et de se nourrir : il ne faut donc pas s’attendre à une désertion massive des centres commerciaux. La principale crainte reste un retour marqué de l’inflation, au-delà des carburants, qui rognerait le pouvoir d’achat de tous les ménages. L’inflation alimentaire avait déjà provoqué, en 2022 et 2023, une baisse d’environ 3 % des volumes du secteur, chaque année. Une nouvelle poussée serait préoccupante, même si elle ne s’est pas encore matérialisée. Cela n’entache-t-il pas la vitalité des enseignes et bailleurs ? Malgré ce contexte anxiogène, l’envie d’ouvrir et de tester de nouveaux concepts demeure forte. L’activité locative, d’après les résultats publiés par les foncières, a été bonne au premier semestre, et les recompositions se poursuivent : au Forum des Halles, Adidas a ainsi repris la place laissée par Nike. Les entrepreneurs du commerce continuent de développer des formats qui renouvellent l’offre. S’y ajoute un facteur de rareté : il ne se crée plus de nouveaux sites, tandis que certains centres sont en difficulté. Dans les métropoles, les options d’implantation restent limitées, en centre-ville comme en périphérie. Dans les bons sites commerciaux, la demande devrait donc rester soutenue, sans signal récessif sur les prises à bail. Comment se porte l’immobilier de commerce ? Le commerce a traversé plus tôt que d’autres segments immobiliers une phase difficile. Le secteur a mangé son pain noir. Aujourd’hui, les bons actifs, centres performants, villes attractives, rues marchandes solides, conservent une demande soutenue, car les enseignes ont besoin de chiffre d’affaires et recherchent les meilleurs emplacements. La polarisation s’accentue entre sites performants et actifs fragiles, mais une partie de la « purge » est déjà passée. Beaucoup de foncières ont cédé leurs actifs en difficulté ou les ont réduits à une part marginale de leur portefeuille. Elles se concentrent désormais sur les sites qui fonctionnent et parviennent encore à faire progresser leurs chiffres d’affaires. Sans euphorie, l’immobilier commercial apparaît donc plutôt résilient. Les progressions restent modestes, mais dans le contexte politique et économique actuel, tenir le cap est déjà une performance.