Commerces : Bilan 2019 des investissements

À contre-courant de la tendance au retail bashing, les prévisions de volumes investis sur l’ensemble de 2019 viennent confirmer que les commerces restent incontournables. Certes, le poids des commerces n’a cessé de décliner depuis le milieu des années 2010, passant de 32 % des volumes investis en France lors du pic de 2014 à 16 % en 2018, et entre 15 et 20 % attendus en 2019, révèle le cabinet Knight Frank. En cause, la forte progression des bureaux et l’engouement pour certains actifs de diversification comme la logistique ou le résidentiel géré, alors que les montants engagés sur le marché des commerces ont été limités par la prudence des investisseurs. L’année 2019 n’en constituera pas moins une bonne année pour l’investissement en commerces. “Après 4,7 Mds € en 2018, près de 5 Mds € devraient être investis sur le marché français des commerces en 2019, soit une hausse de 11 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Les volumes pourraient même dépasser les 5 Mds € car quelques grandes opérations sont en cours de finalisation”, annonce Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. La performance serait alors remarquable, ce seuil n’ayant été franchi que quatre fois dans l’histoire. Les rues commerçantes, portées par le luxe et les flagships Les rues commerçantes sont le segment de marché privilégié par les investisseurs : alors que leur part n’était “que” de 33 % en moyenne entre 2009 et 2014, celle-ci s’élève à 49 % de l’ensemble des volumes investis en commerces depuis 2016 et pourrait même atteindre 54 % sur l’ensemble de 2019. L’attrait pour le marché parisien est le moteur principal de cette hausse, la capitale captant à elle seule 78 % des volumes investis sur des actifs de pied d’immeuble en France depuis le début de 2019, contre 63 % en moyenne depuis dix ans. Parmi les quartiers privilégiés, les Champs-Élysées bien sûr, avec un nombre limité d’opérations mais souvent de très grande taille. Sept cessions supérieures à 200 M € y ont été recensées ces dix dernières années, dont les flagships Apple et Nike en 2018 et 2019. La plus belle avenue du monde domine donc sans surprise le classement des artères rassemblant les montants investis en commerces les plus élevés depuis dix ans, devant le secteur rue Saint-Honoré / place Vendôme, l’avenue Montaigne et le quartier Opéra / Haussmann. “Le classement des artères les plus prisées des investisseurs confirme le grand appétit pour les boutiques de luxe. Celles-ci représentent 25 % de l’ensemble des volumes investis en commerces à Paris lors de la dernière décennie, une part qui pourrait dépasser les 30 % en 2019”, indique Antoine Grignon. Les centres commerciaux reviennent sur le devant de la scène L’une des évolutions les plus significatives des derniers mois concerne les centres commerciaux. Après une année 2018 atone, ceux-ci sont revenus sur le devant de la scène puisque 900 M € devraient être investis sur ce type d’actifs en France en 2019 contre 450 M € à peine l’an passé. La hausse est assez nette, même si l’on est encore loin du record de 2014 (5,5 milliards d’euros investis en centres commerciaux) ou même du niveau élevé de 2017 (1,6 milliard). En 2019, le rebond des volumes investis est essentiellement lié à l’achat par AXA de 50 % et 75 % des parts de Passage du Havre et d’Italie 2. Cette double opération est importante pour son prix (un peu moins de 700 M €), mais aussi parce qu’elle acte le retour des grands institutionnels sur le segment des centres commerciaux. En 2018, ceux-ci avaient exclusivement ciblé des actifs de pieds d’immeuble, à l’image de la cession à Générali et AG2R La Mondiale de deux portefeuilles Monoprix pour près de 800 M €. La situation est plus contrastée, en revanche, pour les parcs d’activités commerciales. “Si les quatre dernières années ont été exceptionnelles, avec des volumes supérieurs au milliard d’euros, les sommes engagées sur ce segment de marché devraient nettement refluer en 2019 et retomber à des niveaux proches de la moyenne relevée entre 2009 et 2014, soit environ 600 M €”, annonce Antoine Grignon. Cette performance en demi-teinte s’explique notamment par l’absence d’opérations supérieures à 100 millions d’euros. C.Bu