En dépit d’une moyenne de 2,3 mois de fermeture sur l’ensemble de l’année, le groupe Frey confirme sa résilience. Au global, sur le patrimoine Frey en France, la fréquentation s’est inscrite à 84% du niveau de l’année 2019 et le chiffre d’affaires des locataires à 90%, soit respectivement plus de 12% et plus de 16 % au-dessus des moyennes nationales communiquées par le CNCC. Hors période de confinement, le chiffre d’affaires des locataires est même en hausse de 7% à période équivalente par rapport à 2019.
Résultats en progression
Le chiffre d’affaires consolidé de Frey progresse de +55% à 107,2 M€ au 31 décembre 2020 (contre 69,3 M€ en 2019). En plus des revenus locatifs, il intègre 29,7 M€ de chiffre d’affaires lié à l’activité de promotion (13,6 M€ en 2019) et 2,3 M€ liés aux activités de gestion immobilière.
Le résultat opérationnel courant, en très forte progression, ressort à 42,4 M€ en 2020, contre 29,0 M€ en 2019 grâce à la progression du chiffre d’affaires, telle qu’exposée ci-dessus, et à une bonne maîtrise des frais de structure.
Le résultat opérationnel (ROP) à 13,1 M€ est pénalisé d’une part par la comptabilisation des abandons de loyers consentis pour (6,1) M€ pour le périmètre d’actifs consolidés en intégration globale et d’autre part, par une variation de juste valeur négative de (19,3) M€ liée à la dégradation des hypothèses de revenus locatifs retenus par les experts dans le contexte de crise sanitaire et malgré une très bonne campagne de commercialisation sur les actifs en exploitation. L’impact COVID-19 sur la variation de juste valeur sur le patrimoine économique est de (27,3) M€.
Le résultat net consolidé part du groupe ressort à 2,4 M€ en 2020 (contre 49,7 M€ en 2019), après prise en compte de la quote-part de résultat des entreprises mises en équivalence (-1,8 M€, contre 8,7 M€ en 2019) et d’un coût de l’endettement net en baisse (-9,8 M€ contre -10,4 M€ en 2019).
Solidité de la structure financière
L’impact de la pandémie a été limité sur l’ANR EPRA NDV (3) par action à 31,2 €/action
L’Actif Net réévalué EPRA NDV (droits inclus) s’établit à 767,4 M€ fin 2020 en baisse de -1,3% par rapport au 31 décembre 2019 (777,5 M€). Elle provient essentiellement de la distribution du dividende 2019 en numéraire (-25,7 M€) (4), compensée partiellement par le RNPG de l’année (bénéfice de 2,4 M€) et le reclassement de l’autocontrôle (pour 13,6 M€) suite au paiement partiel en titres auto-détenus de la montée au capital de FRF2.
Ramené par action, l’ANR EPRA NDV ressort à 31,2 €/action soit -4,6%.
Le groupe confirme la solidité de sa structure financière solide et renforce sa liquidité pour financer sa croissance. Le ratio LTV net consolidé droits inclus ressort à 32,4%, contre un 23,1% fin 2019 et 28,1% fin juin 2020. Le groupe maintient un niveau de LTV confortable, dans un contexte de forte activité de développement.
Au 31 décembre 2020, le groupe affiche 530,6 M€ de dettes bancaires (dont 379,3 M€ au titre des lignes corporate) et dispose d’une excellente liquidité (268 M€ se décomposant en 212 M€ de lignes de trésorerie non tirées et en 56 M€ d’encours de trésorerie disponible).
Le Groupe a encore renforcé son accès au marché de financement en réalisant cette année 150 M€ d’extension d’échéances sur ses lignes corporate, en signant une première ligne de crédit corporate solidaire de 70 M€ (durée initiale de 5 ans, avec options d’extension) et en refinançant 16 M€ de dettes pour le Frey Retail Fund.
Après prise en compte des couvertures de taux, le taux d’intérêt moyen de la dette bancaire, sur la base des conditions de marché au 31 décembre 2020 (marge incluse), ressort à 1,48% (contre 1,73% au 31 décembre 2019), soit une baisse de 25 bps. La duration de la dette bancaire ressort à 4,5 ans (contre 5,5 ans au 31 décembre 2019).
Le Conseil d’administration de Frey proposera à l’Assemblée Générale qui se tiendra le 11 mai prochain, le versement d’un dividende de 1,50 €/action, stable par rapport à 2019. Il sera assorti d’une option pour le paiement partiel en titres à hauteur de 30% (soit 0,45 € par action) et de 70% en numéraire (soit 1,05 euro par action), et d’une option de paiement à 100% en numéraire
Evolution du patrimoine
Au 31 décembre 2020, le patrimoine économique en exploitation de Frey est valorisé 947,5 M€ hors droits (dont 228,9 M€ à l’international), en croissance de +5,0% sur un an (902,2 M€ au 31 décembre 2019).
Il développe une surface de 433.800 m² (contre 398.000 m² fin 2019) suite la montée en puissance dans le Frey Retail Fund2 (comptabilisé en intégration globale depuis le 28 juillet), la livraison de cellules complémentaires sur Clos du Chêne et Woodshop, et la cession d’un actif situé à Bayonne (2 200 m²).
Il comptabilise 59,1 M€ de loyers bruts annualisés (+9% par rapport au 31 décembre 2019, dont +1% à périmètre constant) et affiche un taux d’occupation financier (3) stable et élevé à 97,6%, contre 97,7% fin 2019.
Au 31 décembre 2020, la valeur des projets en cours de construction ressort à 302,2 M€, portant la valeur totale du patrimoine (patrimoine économique en exploitation + projets en cours) à 1 249,7 M€ (hors droits), contre 1 128,1 M€ fin 2019. Les loyers annualisés du portefeuille économique en exploitation et des 2 Shopping Promenade de Strasbourg et Claye-Souilly qui seront ouverts en mars 2021 s’élèvent à 72,6 M€.
Les revenus locatifs de l’année 2020 s’élèvent à 59,5 M€ (+37%) et son chiffre d’affaires consolidé à 107,2 M€ (+55%). Au 31 décembre 2020, les revenus locatifs du patrimoine consolidé s’élèvent à 59,5 M€ (dont 17,5 M€ à l’international), soit une croissance de +37% par rapport à 2019. Elle résulte d’un effet de périmètre très important avec la comptabilisation en année pleine des livraisons et acquisitions réalisées en 2019 (AlgarveShopping au Portugal acquis en juillet, Shopping Promenade en Arles livré en octobre, restructuration de Woodshop (77)) et la montée en puissance dans FRF2 fin juillet 2020.
Perspectives 2021
Dans un contexte sanitaire encore incertain (couvre-feux, fermetures de certains commerces, confinements locaux), le groupe veillera à renforcer le lien avec ses locataires et à soutenir les efforts d’animation de ses centres, dans l’attente de la réouverture totale des enseignes de loisirs et de restauration notamment.
A court terme, Frey poursuivra sa stratégie de croissance basée sur le développement d’actifs commerciaux parfaitement adaptés au contexte (commerce de plein air, rapport qualité/prix optimal pour les consommateurs et les enseignes, convivialité et soutien du tissu économique local).
Il prévoit notamment l’ouverture de deux Shopping Promenade en mars 2021 à Claye-Souilly et à Strasbourg (111 000 m², 232 M€ d’investissement et 16,7 M€ de loyers minimum garantis en cumulé) ainsi que le lancement de 3 chantiers en 2021 : Shopping Promenade Lleida en Espagne, Open, près de la frontière suisse et le Village des Docks à Saint-Ouen (128 000 m², 370 M€ d’investissement et 25,5 M€ de loyers minimum garantis en cumulé).
A plus long terme, le groupe poursuivra sa stratégie de développement visant à tirer la quintessence de son savoir-faire unique en matière d’immobilier commercial, lequel restera le socle de la fabrication de la ville.
La crise sanitaire a accéléré de plusieurs années les mutations du commerce. L’obsolescence d’actifs commerciaux devenus inadaptés aux attentes des consommateurs et leurs modèles économiques insoutenables créent autant d’opportunités de transformation du commerce en actifs plus performants et plus mixtes. Ils représentent un stock de fonciers artificialisés sur lesquels les villes se réinventeront demain.
Ce contexte est très favorable pour Frey à plus d’un titre : 100% de son patrimoine et des projets en développement sont des actifs commerciaux gagnants de plein air (Shopping Promenade) et de proximité (comme à Rennes). Le groupe maîtrise toute sa chaîne de valeur et a toujours eu une approche de pionnier : requalification (Troyes), retournement (Woodshop ex-Maisonément), diversité/mixité (Strasbourg). Il est à nouveau précurseur en devenant la première foncière à mission de France avec pour raison d’être de remettre le commerce au centre de l’intérêt collectif, une mission portée par une stratégie RSE en phase avec les attentes des parties prenantes et dispose de marges de manoeuvre financière pour porter ce type de projets.
4 axes complémentaires de développement
La stratégie de développement de Frey se fonde sur 4 axes complémentaires :
- Restructurer les entrées de villes françaises pour y transformer l’équipement commercial et faire la place à la mixité urbaine,
- Acquérir et transformer des actifs commerciaux obsolètes à retourner,
- Développer des opérations mixtes en tissu urbain dense,
- Acquérir des actifs commerciaux adaptés à sa stratégie en France et à l’international.
