Une nouvelle progression de la vacance. Pour le bureau d’étude de la fondation Procos, qui publie chaque année un observatoire sur la question, 2014 est l’année où les centres-villes se sont un peu plus désertifiés. Sur l’ensemble du parc immobilier commercial, la moyenne nationale des emplacements vacants s’élève à 8,5%. Une hausse notable par rapport à 2013 (7,8%) et 2012 (7,2%) qui cache de grandes disparités. Car si l’ensemble du territoire a souffert du choc de la crise économique à la fin de la dernière décennie, certaines 
zones géographiques se sont bien relevées. D’autres, à l’inverse, s’enfoncent un peu plus dans la morosité. Les grandes villes et les villes touristiques résistent en effet assez bien au phénomène (seulement 6,5% de vacance pour les villes de plus de 500?000 habitants). Le choc semble être passé pour les lieux plus fréquentés où les commerces peuvent compter sur une masse suffisante de flux et d’infrastructures de transport pour s’assurer des débouchés et se pérenniser. Et inciter de nouvelles enseignes à reprendre sans délai un fonds de commerce vacant. A l’inverse, les petites villes – et même les villes moyennes (jusqu’à 250?000 habitants) – ne voient pas la fin du problème. Les communes dont la population est comprise entre 50?000?et 100?000 habitants (typiquement une sous-préfecture ou la préfecture d’un département rural) franchissent même le seuil symbolique des 10% (10,2%). Et si les villes de 100?000?à 250?000 habitants affichent de prime abord un résultat meilleur (8,7% soit proche de la moyenne nationale), la réalité est très inquiétante: elles n’étaient en 2013 qu’à 6,6% de vacance, un résultat jugé positif. En un an, leur situation s’est rapidement dégradée et ces métropoles intermédiaires ne parviennent pas à raccrocher le wagon de tête, se rapprochant dangereusement des villes périphériques.
Un mal structurelPourquoi, alors que la situation économique s’améliore (légèrement), la vacance poursuit-elle son inexorable montée? Et surtout, pourquoi les petites villes, où les commerces constituent la majorité de l’attraction urbaine à défaut d’une offre culturelle ou de loisirs conséquente, souffrent-elles le plus? Ces petites et moyennes villes ont dû encaisser consécutivement plusieurs grands chocs économiques. L’exode rural, l’apparition massive des supermarchés, la création de centres commerciaux aux périphéries et les difficultés économiques, sont autant de phénomènes auxquels le commerce des coeurs de ville a été confronté. Mais la situation actuelle a des racines plus profondes encore, comme l’explique Christian Dubois, directeur général du bureau parisien du cabinet de consulting Cushman & Wakefield: “Il existe un manque d’attractivité persistant des villes les plus touchées, c’est assez parlant d’ailleurs pour celles où la vacance frôle les 20% comme Limoges, Béziers ou Châteauroux. Or, nous avons une consommation commerciale qui stagne en France et 800?000 mètres carrés commerciaux qui se créent chaque année. Ajoutez à cela la concurrence du e-commerce et vous obtenez une baisse mécanique du chiffre d’affaires au mètre carré des commerces, et 
donc une hausse de la vacance”. D’autres raisons plus techniques reviennent souvent pour expliquer une situation qui ne s’inverse pas, au premier rang desquelles la hausse des coûts de l’immobilier commercial et des
