Marché des commerces : Le prime tire son épingle du jeu

Au premier semestre, l’immobilier commercial français confirme sa résilience, mais la reprise reste polarisée entre actifs de premier plan et secondaires. par Cécile Buffard Le marché de l’immobilier commercial français au premier semestre 2026 se distingue par une forte sélectivité, une tension persistante sur les emplacements prime et une polarisation accrue entre actifs de premier plan et actifs secondaires, rapporte CBRE. L’année 2026 s’inscrit dans la continuité d’un environnement économique marqué par la prudence des ménages et la faiblesse de la croissance. La croissance du PIB demeure faible, à -0,1 % sur la même période, et le pouvoir d’achat continue de s’éroder, pesant sur la demande intérieure et, par ricochet, sur l’activité commerciale. Paris, un marché prime sous tension Le marché locatif parisien confirme son attractivité, mais la demande se concentre sur un nombre très restreint d’emplacements répondant à des critères stricts de visibilité, de surface et d’agencement. Les principales artères, telles que les Champs-Élysées, Saint-Honoré, Saint-Germain et le Marais, restent très recherchées, mais la rareté des surfaces adaptées, notamment de taille intermédiaire à grande (300 à 500 m²), accentue la tension. Le taux de vacance demeure extrêmement faible sur ces axes, autour de 3 à 4 %, et seules les offres parfaitement calibrées trouvent preneur. Quelques transactions emblématiques illustrent cette dynamique, comme l’installation de Lidl place de la République (1 500 m²) ou de Nespresso rue Auber (300 m²). En région, des enseignes telles que New Balance à Toulouse ou K-Way à Bordeaux témoignent d’une reprise progressive de l’activité sur les marchés secondaires, bien que la polarisation reste marquée. Investissement : stabilité et concentration géographique Au premier semestre, l’investissement en immobilier commercial atteint 1,8 milliard d’euros, un niveau idoine à celui de l’an passé. Si l’année précédente avait été marquée par des cessions exceptionnelles, l’activité de 2026 repose sur un ensemble d’opérations plus diversifiées, bien que deux grandes transactions sur les Champs-Élysées représentent à elles seules près de 45 % des volumes investis. Les opérations supérieures à 200 millions d’euros conservent un poids prépondérant (58 % des volumes), tandis que Paris concentre 65 % des investissements nationaux, loin devant les régions (24 %) et l’Île-de-France hors Paris (9 %). Cette concentration, bien que légèrement atténuée par rapport à 2025, illustre la recherche de sécurité et de liquidité des investisseurs, qui privilégient les actifs les plus établis. Hiérarchisation des taux de rendement Après une période de décompression, les taux de rendement prime se stabilisent. À Paris, le pied d’immeuble prime se maintient à 4,50 %, tandis que les grandes métropoles régionales comme Cannes, Nice et Lyon affichent des taux à 5,50 %. Les centres commerciaux prime oscillent entre 5,60 % et 6,25 % selon la localisation, et les retail parks entre 5,60 % en Île-de-France et 6 % en région. Cette hiérarchie des taux reflète la sélectivité accrue des investisseurs, qui adaptent leurs stratégies en fonction du profil de risque et de la liquidité des actifs. Malgré des conditions de financement exigeantes, le segment du commerce confirme sa résilience, représentant 26 % des volumes investis en immobilier d’entreprise au premier semestre. Retail parks Une classe d’actif résiliente et attractive Après le choc des taux, les retail parks s’imposent comme l’actif le plus résilient du commerce physique. À l’échelle européenne, ils totalisaient 42,7 millions de m² en 2023, selon l’étude « Retail Parks in Europe – Special Focus MAPIC 2026 ». Leur équation séduit : 5,9 % de rendement prime moyen, seulement 1,2 % de vacance et des loyers en hausse de 3,5 % en 2024. Leur succès tient à un modèle simple — prix accessibles, achats du quotidien, accès automobile et faibles charges — désormais renforcé par le click-and-collect. La France, marché pionnier, compte 1 200 sites représentant 7 millions de m². En 2025, ils ont capté près de 30 % des investissements français dans le commerce, avec des rendements prime de 5,5 à 6 % et une vacance de 3 à 4 %. Encore très fragmenté, le secteur se consolide autour de Redevco, Frey, Pradera ou Mitiska REIM. En 2026, près d’un million de m² devraient encore être livrés en Europe, principalement à l’Est et dans la péninsule ibérique.