Dans un contexte économique et géopolitique toujours incertain, le marché français de l’investissement en commerce affiche au premier trimestre 2026 des volumes en net retrait mais révèle une dynamique contrastée.
Le marché immobilier français aborde l’année 2026 dans un climat de prudence prolongée, annonce JLL. Les incertitudes géopolitiques internationales continuent de peser sur une économie nationale déjà peu dynamique, contribuant à un ralentissement des décisions d’allocation de capitaux. Si l’immobilier demeure une classe d’actifs suivie de près par les investisseurs, ces derniers font preuve d’une sélectivité accrue, renforçant leurs exigences en matière de qualité des actifs, de pricing et de visibilité stratégique.
Baisse de 46% sur l’immobilier d’entreprise
Dans ce contexte, les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise en France atteignent 2 milliards d’euros au premier trimestre 2026, soit une baisse de 46 % par rapport aux 3,8 milliards d’euros enregistrés à la même période en 2025. Ce repli concerne l’ensemble des classes d’actifs, sans distinction marquée.
Les bureaux concentrent 820 millions d’euros d’investissements, représentant environ 40 % des volumes engagés sur le trimestre. Le segment de l’industriel et de la logistique connaît pour sa part un net décrochage, avec seulement 390 millions d’euros investis, en recul de 55 % par rapport au premier trimestre 2025. Ce segment ne pèse plus que 19 % des volumes totaux, contre une place historiquement plus élevée les années précédentes.
Transaction exceptionnelle de Kering
Le commerce affiche, quant à lui, une performance comparable à celle des bureaux, avec 813 millions d’euros investis, soit également près de 40 % des volumes globaux. En apparence, cette performance correspond à une baisse de 41 % en comparaison annuelle. Toutefois, cette évolution doit être relativisée par l’effet de base lié à la transaction exceptionnelle du portefeuille Kering, finalisée au premier trimestre 2025. Retraitée de cette opération atypique, l’activité en commerce progresse en réalité de 48 % sur un an.
« Dans un environnement macroéconomique rempli d’incertitudes, l’hyper‑sélectivité des investisseurs va rester prégnante. Les exigences ne cessent de croître : il faut plus que jamais le bon produit, au bon prix, avec une véritable histoire à raconter sur l’actif », souligne Jessica Jaoui, directrice du département Investissement Retail chez JLL.
Contraction marquée des volumes
Au-delà des volumes, la structure du marché de l’investissement en commerce met en évidence une contraction marquée du nombre de transactions. Au premier trimestre 2026, 41 opérations ont été enregistrées, contre 72 un an plus tôt. Cette baisse s’accompagne d’une concentration extrême des volumes sur un nombre très limité de grandes transactions, phénomène déjà observé en début d’année 2025.
Ainsi, 74 % des montants investis sont captés par seulement deux opérations supérieures à 100 millions d’euros, parmi lesquelles figurent l’acquisition du 91 Champs‑Élysées et celle du BHV. À l’inverse, la majorité des transactions (36 opérations) porte sur des montants inférieurs à 20 millions d’euros, mais ne représente que 12 % des volumes totaux. Les tranches intermédiaires restent marginales : les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros concentrent 9 % des volumes, tandis que celles situées entre 20 et 50 millions d’euros n’en représentent que 5 %.
Les pieds d’immeuble en tête des volumes
L’analyse par typologie d’actifs confirme cette polarisation. Les pieds d’immeubles, qui avaient constitué le segment moteur début 2025, conservent la première place en nombre d’opérations avec 28 transactions. Leur poids relatif dans les volumes se réduit toutefois à 48 % sur le trimestre. Ce segment est notamment marqué par l’acquisition emblématique du 91 Champs‑Élysées par Foncière Renaissance et Mimco.
Les centres commerciaux enregistrent, de leur côté, une activité très concentrée : seulement quatre transactions suffisent à capter 45 % des volumes investis sur le commerce. Cette performance est largement portée par l’opération du BHV, réalisée par Brookfield Asset Management. Les retail parks demeurent en retrait, avec neuf transactions représentant 7 % des volumes totaux sur le trimestre.
Du côté des rendements, les taux prime restent stables depuis le quatrième trimestre 2025 sur l’ensemble des segments du commerce. Ils s’établissent à 4,00 % pour les pieds d’immeubles, et à 5,75 % tant pour les centres commerciaux que pour les retail parks, traduisant une forme d’attentisme du marché dans un environnement encore incertain.
Regain d’intérêt pour le commerce
Malgré des volumes encore contenus, plusieurs indicateurs témoignent toutefois d’un regain d’intérêt pour l’immobilier commercial. « L’attractivité croissante du retail se ressent clairement sur le marché, même si elle ne se traduit pas encore pleinement dans les volumes. Nous observons un appétit réel des investisseurs, particulièrement sur la périphérie, qui offre des actifs plus simples à analyser et à gérer », explique Jessica Jaoui. Elle ajoute que certains acteurs, jusqu’ici en phase d’observation, passent désormais à l’action : « Des investisseurs qui étaient en phase d’éducation depuis 2024 passent désormais à l’exécution avec des offres concrètes. »
Dans cette dynamique, près de 100 millions d’euros d’actifs en périphérie devraient être prochainement proposés au marché, avec des premiers retours jugés encourageants. Parallèlement, les emplacements de high street continuent d’attirer les investisseurs, à des niveaux de taux considérés comme attractifs, confirmant leur rôle de valeur refuge dans un paysage de l’investissement toujours marqué par la prudence.
C.Bu
